Vedtekter

VEDTEKTER

VEDTEKTER FOR SLEIVERUD BOLIGSAMEIE

Sist endret på sameiermøte 22.04.2008

Sist endret på sameiermøte 07.04.2011

Sist endret på sameiermøte 04.04.2013

Vedtatt i sameiermøte den 17. mars 1998 i medhold av lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31 (og erstatter tidligere vedtekter med endringer av 13. mars 1996) med senere endringer av 12. mars 2002, 11. mars 2003, april 2006 og 28.april 2010.

 

• 1  NAVN OG FORMÅL

Sleiverud Boligsameie (heretter sameiet) består av 131 boligseksjoner i henhold til oppdelings-begjæring tinglyst den 18.08.86.

Sameiet har til formål å ivareta sameierenes fellesinteresser og administrasjonen av eiendommen,

gnr. 95, bnr. 146, i Bærum kommune med fellesanlegg av enhver art.

• 2  ORGANISERING AV SAMEIET OG RÅDERETT

Seksjonen kan ikke skilles fra deltagerinteressen i sameiet. Hver sameier har hjemmel til sin seksjon med rett til bruk av den leilighet som er knyttet til bruksenheten. Seksjonseieren har eksklusiv bruksrett til en nummerert bod og en nummerert biloppstillingsplass i garasjeanlegget. Hver sameier plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt generelle husordensregler fastsatt av sameiermøtet.

Ingen kan eie mer enn to seksjoner i Sleiverud Boligsameie. Kun fysiske personer kan erverve seksjoner i sameiet. Unntak fra forannevnte bestemmelser gjøres for juridiske personers etablerte eiendomsrett i sameiet pr. 11.03.2003, dog slik at avhendelse av slike seksjoner kun kan skje til fysiske personer. Denne regel er ikke til hinder for offentlige organers rett til å erverve seksjoner i boligsameiet i henhold til lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31, § 22, fjerde ledd.

Bruksenheten og fellesarealene kan bare nyttes i samsvar med formålet og må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner.

Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Både utvendige og innvendige bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes til styret.

Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene.

Utvidet bruksrett av utearealet for leilighetene i 1. etasje

Sameiermøtet ga i 1988 midlertidig tillatelse til leilighetene i 1. etasje til å benytte inntil 2 meter ut over terrassearealet på stuesiden. Arealet kan avgrenses på sidene med beplantning i form av busker, maks høyde 1 meter.  Sameiet skal ha fri tilgang til arealet i forbindelse med vedlikehold o.l. og er ikke ansvarlig for skade som herved påføres.

Vedlikeholdsplikten for dette utearealet påhviler de sameierne som disponerer arealet.  Avtale mellom Sleiverud Boligsameie og seksjonseiere som har montert takvindu.

Seksjonssameiere som iht avtale har fått tillatelse til å installere takvindu for egen regning og risiko, plikter å vedlikeholde takvindu og de tilstøtende fellesarealer, likeledes forestå og bekoste utskifting av vindu om nødvendig. Vedlikeholdet skal omfatte alt vedlikehold av de tilstøtende fellesarealer, så som bygning m.v., ved alle skader som følge av vinduet eller installeringen av dette, f.eks. vann- og fuktskader eller sprekk- og setningsdannelser.

Forpliktelse iht. 1. ledd og inngåtte avtaler følger med ved alle fremtidige eierskifter.

Seksjonssameiere i seksjon 76 plikter iht avtale datert 12.03.2002 å forplikte seg iht foranstående 1. og 2. ledd.
Seksjonssameiere som får tillatelse til å installere takvindu, forplikter seg til å tinglyse avtalen/heftelsen for seksjonens regning.

Etablering av strømuttak for El-bil

Beboer som ønsker å installere strømuttak for El-bil på sin garasjeplass i sameie må søke skiftlig til styret om dette.  Styret vil normalt imøtekomme en slik søknad med følgende retningslinjer:

• Beboer dekker selv de påløpne kostnader for installasjonen som skal gjøres av godkjent installatør.
• Det skal monteres eget telleverk for KWH- forbruk som vil danne grunnlag for fakturering fra sameiet 2 ggr. pr. år.
• 3  FELLESUTGIFTER

Fellesutgifter er utgifter ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet.Fellesutgiftene skal fordeles mellom sameierne etter følgende fordelingsnøkkel:

50 % fordeles likt på hver seksjon.
50 % fordeles etter seksjonenes sameiebrøk.

Senere reguleringer skjer med samme forholdstall (prosentsats) for samtlige seksjoner.

Alle seksjoner pålegges hvert år å innbetale et beløp til vedlikehold av utvendig fellesareal. Beløpet fastsettes av styret og opplyses ved innkalling til dugnad. Seksjonseiere som møter eller er representert på dugnad(er) som iverksettes av styret fritas fra nevnte betaling.

De andre sameierene har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt da tvangsdekning besluttes gjennomført.

• 4  VEDLIKEHOLD

Innvendig vedlikehold av egen seksjon samt andre rom som hører under seksjonen, påhviler fullt ut for egen regning den enkelte sameier. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreiningspunktet for avløp og stoppekran for vanninntak til seksjonen, og elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks.

Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger, inngangsdører til oppgangene, leilighetens ytterdører – herunder terrassedører – og utvendige vinduer, er sameiets ansvar. Unntatt er innvendig vedlikehold og låsekasser/ låsesystemer til leilighetens ytter- og terrassedører, som den enkelte seksjonssameier må vedlikeholde og koste selv.

Oppgangens ringeklokke/elektriske døråpneropplegg er sameiets ansvar. Unntatt er den del av opplegget som befinner seg inne i leiligheten, telefonrør og trykknapp for åpning. Dette er seksjonseiers ansvar.  Unnlater seksjonseieren å foreta vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper, kan sameiet sørge for vedlikeholdet for vedkommende sameiers regning.  Styret kan kreve inn egenandeler i forsikringssaker.

• 5  VEDLIKEHOLDSFOND

Sameiermøtet vedtar avsetning til fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet innkreves i den månedlige betaling til dekning av fellesutgiftene. Sameiermøtet kan med alminnelig (simpelt) flertall fastsette ekstraordinære a konto innbetalinger for å øke sameiets inntekter.

• 6  REGISTRERING AV SAMEIERE

Seksjonseiere må gi melding til Styret om leieforhold.

Overdragelse av seksjon kan ikke skje uten Styrets skriftlige godkjennelse.

Styret kan ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn.

Erververen av seksjonen betaler et overdragelsesgebyr til Sameiet som fastsettes av Styret. Gebyret skal betales ved inn- og utflyttinger av leiligheter, eierskifte eller utleie. Ved eierskifte betaler innflytter, ved utleie betaler eier.

• 7  STYRET

Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og fire andre medlemmer med tre til fem varamedlemmer. Styret velges av sameiermøtet med alminnelig flertall og for to år om gangen, hvor to medlemmer står på valg hvert år. Styrets leder velges særskilt for ett år av gangen. Bare sameiere og fysiske personer kan velges som styremedlemmer. Likestilt er ektefelle og samboer. Hvis et styremedlem overdrar sin seksjon, trer han ut av styret.

Hvis ett styremedlem må fratre før periodens utløp, trer første vararepresentant inn i styret. Hvis første vararepresentant ikke er tilgjengelig, trer første tilgjengelige vararepresentant i nummerrekkefølgen inn i stedet.

• 8  STYRETS KOMPETANSE

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har herunder i samsvar med lov om eierseksjoner å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til sameiermøtet.

Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfellet.

I felles anliggender og ved salg, pantsettelse eller bortfeste, representerer styret sameierne og forplikter dem ved sin underskrift. Lederen og ett styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner sameiets navn. Styret kan gi prokura og begrenset fullmakt.

• 9  OM STYREMØTET

Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.

Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er tilstede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av styremedlemmene.

Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styreleder tilstede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene eller godkjennes på påfølgende styremøte.

• 10  SAMEIERMØTET

Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april måned. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Innkalling til sameiermøtet skal skje skriftlig til medlemmene med varsel på minst åtte dager, høyst tjue dager. Ekstraordinært sameiermøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist som likevel skal være minst 3 dager.

Innkallingen til sameiermøte og andre meddelelser fra styret anses lovlig sendt når de er levert til leilighetene i sameiet.

Styret skal på forhånd varsle sameierene om dato for sameiermøtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

Bare saker som er nevnt i innkallingen, kan behandles av sameiermøtet. Skal et forslag, som etter lov om eierseksjoner eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

Dersom det ikke innkalles til sameiermøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak på sameiermøte, kan en sameier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at skifteretten snarest, og for sameierenes felles kostnad, innkalle til sameiermøte.

• 11  SAKER SOM SKAL BEHANDLES PÅ ORDINÆRT SAMEIERMØTE

På det ordinære sameiermøte skal disse saker behandles:

• Konstituering
• Styrets årsberetning
• Styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning
• Valg av styremedlemmer
• Andre saker som er nevnt i innkallingen
• 12  MØTELEDELSE OG INNKALLING

Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder som ikke behøver være sameier. Med de unntak som følger av lov eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig (simpelt) flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet foretas loddtrekning.

Vedlikehold som ikke går ut over vanlig forvaltning eller vedlikehold, og som ikke representerer noen standardheving, kan vedtas med alminnelig (simpelt) flertall – uansett kostnad.

Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene i sameiermøtet for vedtak om:

• ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold
• omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter
• salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierene i fellesskap
• andre rettslige disposisjoner over fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierene i fellesskap
• samtykke til endring av formål for bruksenhet og til reseksjonering som medfører øking av det samlede stemmeantallet
• tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierene på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.

Ved avstemminger som foretas utenom sameiermøte skal alle sameiere gis anledning til å delta.

• 13  OM SAMEIERMØTET

I sameiermøtet har hver seksjon en stemme. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.

Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse.

Styreleder og forretningsfører plikter å være tilstede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Revisor og ett ekstra husstandsmedlem fra hver boligseksjon har rett til å være tilstede på sameiermøtet og rett til å uttale seg.

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over de saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameierne valgt av sameiermøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne.

• 14  REVISJON OG REGNSKAP

Sameiets revisor velges av sameiermøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges. Revisor skal være godkjent registrert eller statsautorisert revisor.

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.

Regnskap for foregående kalenderår skal legges frem på ordinært sameiermøte.

• 15  FORRETNINGSFØRER

Sameiet skal ha forretningsfører.  Det hører under styret å ansette forretningsfører, vaktmester og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres honorar, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed.

Ansettelse kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige 6 måneder.

Med to tredjedels flertall kan sameiermøtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år.

• 16  MISLIGHOLD

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonsloven § 26.  Det er å anse som vesentlig mislighold hvis seksjonens beboere etter gjentatte skriftlige oppfordringer, ikke retter seg etter husordensreglene som er bilag til disse vedtekter, med de endringer som måtte bli vedtatt av sameiermøtet.

Det er også å betrakte som vesentlig mislighold når en seksjonseier etter skriftlig påkrav ikke betaler sin andel av de av sameiet vedtatte fellesutgifter.

Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegget om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

• 17  FRAVIKELSE

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13, jfr. lov om eierseksjoner § 27.

• 18  BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER

Sameierene må ikke uten godkjennelse fra boligsameiets styre gjøre bygningsmessige forandringer vedrørende boligen, eller sette opp utvendige og synlige radio-/TV-antenne/parabol m.m.

Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc. kan skje etter en samlet plan for den enkelte bygning og etter forutgående godkjenning av styret.

Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge spørsmålet for sameiermøtet til avgjørelse.

• 19  ENDRINGER I VEDTEKTENE

Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.

• 20  HABILITETSREGLER FOR SAMEIERMØTE OG STYRE

Ingen kan som sameier eller fullmektig eller ved fullmektig delta i noen avstemming på sameiermøtet om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemming om rettshandel overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar dersom vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken.

Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

• 21  TVISTER

Eventuelle tvister mellom sameiet og en sameier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Sameierene vedtar eiendommens verneting som rette verneting.

• 22  FORHOLDET TIL LOV OM EIERSEKSJONER

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, eller når vedtektene strider mot eierseksjonsloven, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 27. mai 1997.